Vermietete Wohnung verkaufen: Den Mietvertrag sauber einordnen

Der Mietvertrag ist Teil des Verkaufs

Stellen Sie den Mietvertrag einschließlich Nachträgen, die aktuelle Miete, Betriebskostenabrechnungen, Informationen zur Kaution und bekannte Zahlungsrückstände zusammen. Entscheidend ist der aktuelle Vertragsstand. Eine Miete, die nur mündlich angekündigt wurde, ist etwas anderes als eine wirksam dokumentierte Vereinbarung. Auch Staffeln, Indexmiete, Stellplatz oder mitvermietete Einbauten sollten klar erkennbar sein.

Der Eigentümerwechsel beendet den Mietvertrag nicht. Bei veräußertem Wohnraum tritt der Erwerber während seiner Eigentumszeit in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das regelt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“). Schwärzen Sie bei der Weitergabe Unterlagen auf das Nötige: Kaufinteressenten brauchen Informationen zum Mietverhältnis, aber keine unnötigen persönlichen Daten der Mieter.

Nach einer Umwandlung: Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz prüfen

Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt oder ist diese Umwandlung vorgesehen, kann beim Verkauf an einen Dritten ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters bestehen. § 577 BGB nennt die Voraussetzungen und Ausnahmen. Das bedeutet nicht, dass jeder Mieter bei jedem Wohnungsverkauf ein Vorkaufsrecht hat. Legen Sie dem Notariat deshalb die zeitliche Abfolge von Mietbeginn, Umwandlung und Verkauf offen.

Nach einer Umwandlung können außerdem besondere Kündigungsbeschränkungen gelten. § 577a BGB enthält die Regeln; die anwendbare Frist kann von örtlichen Verordnungen abhängen. Wer einen Kauf mit späterer Eigennutzung plant, sollte die Voraussetzungen vor dem Vertrag rechtlich prüfen lassen. Versprechen Sie als Verkäufer keinen bestimmten Auszugstermin, den Sie nicht verbindlich zusichern können.

Besichtigungen mit Respekt organisieren

Ein Verkauf ist kein Freifahrtschein für unangekündigte Termine. Stimmen Sie Besichtigungen rechtzeitig ab, bündeln Sie Termine und nennen Sie, wer kommt. Vermeiden Sie es, Mietern gegenüber einen Auszug als sichere Folge darzustellen. Für sie ist die konkrete Rechtslage wichtig; für Sie zählt eine Kommunikation, die keine falschen Erwartungen erzeugt.

Ein bewohnter Eindruck kann ein Vorteil sein, weil die Wohnung im Alltag sichtbar wird. Das gilt nur, wenn Termine gut vorbereitet sind. Ein aufgeräumtes Exposé, verständliche Antworten und realistische Terminabsprachen helfen mehr als Druck.

Bei der Eigentumswohnung: auch die Gemeinschaft offenlegen

Neben dem Mietvertrag wollen Käufer die Wohnungseigentümergemeinschaft verstehen. Legen Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Informationen zu Rücklage sowie beschlossenen Maßnahmen vor. Größere Arbeiten am Dach, an Leitungen oder an der Heizung können für einen Kapitalanleger ebenso wichtig sein wie die Kaltmiete.

Bei einem vermieteten Haus treten an diese Stelle vor allem Grundstück, Gebäudezustand, Nebenkostenstruktur und Instandhaltung. Die passende Unterlagenliste unterscheidet sich, das Prinzip bleibt gleich: Tatsachen und offene Themen klar voneinander trennen.

Nicht kleinreden, was später ohnehin gefragt wird

Bekannte Mietrückstände, Streitpunkte, angekündigte Maßnahmen oder Mängel im Gebäude gehören früh in die Vorbereitung. Die Bundesnotarkammer nennt erhebliche Mietrückstände bei vermieteten Objekten als Beispiel für Umstände, die beim Verkauf relevant sein können. Die Hinweise zu Aufklärungspflichten lesen.

Wenn Sie etwas nicht wissen, sagen Sie das. Beschaffen Sie die Information oder kennzeichnen Sie sie als offen. Ein sauber dokumentierter Punkt ist oft leichter zu besprechen als eine allzu glatte Aussage, die später korrigiert werden muss.

So bereiten Sie den Verkauf vor

1. Mietvertrag, Nachträge, Kaution und Abrechnungen in einer aktuellen Fassung sammeln.
2. WEG- oder Hausunterlagen ergänzen und geplante Maßnahmen markieren.
3. Mit dem Mieter einen fairen Besichtigungsablauf abstimmen.
4. Fragen zu Rückständen, Mängeln oder Arbeiten schriftlich beantworten.
5. Den Vertragsentwurf erst freigeben, wenn die wesentlichen Angaben geklärt sind.