Ihr Unterlagen-Check
Wählen Sie Ihre Objektart und markieren Sie, was bereits vorliegt. Ihre Auswahl bleibt nur bis zum Neuladen der Seite erhalten.
Mit diesen Unterlagen beginnen Sie
Beginnen Sie mit einem aktuellen Grundbuchauszug, den vorhandenen Bauunterlagen, Wohnflächenangaben, dem Energieausweis und einer Übersicht über bekannte Veränderungen am Gebäude. Niemand erwartet, dass ein privater Verkäufer jedes Detail aus Jahrzehnten belegen kann. Wichtig ist, dass Angaben nachvollziehbar sind und Unsicherheiten offen benannt werden. Bei wesentlichen bekannten Mängeln oder ungeklärten Umbauten sollten Sie nicht raten: Verkäufer müssen Käuferfragen wahrheitsgemäß beantworten; ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Die Bundesnotarkammer erläutert die Aufklärungspflichten.
- Grundbuchauszug und, falls vorhanden, Flurkarte
- Baugenehmigung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung
- Energieausweis sowie Rechnungen oder Nachweise zu Heizung, Fenstern, Dach und Modernisierungen
- Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung und Unterlagen zu Darlehen oder Grundschulden
- Eine sachliche Liste bekannter Mängel, Schäden und nicht genehmigter Änderungen
Beim Haus: Grundstück, Anbauten und Leitungen mitdenken
Bei einem Einfamilienhaus ist das Grundstück Teil der Prüfung. Liegen Wegerechte, Leitungsrechte oder Baulasten vor? Ist ein Anbau, eine Garage oder ein Wintergarten genehmigt? Für Käufer ist außerdem interessant, welche Erschließungskosten abgerechnet sind und ob es offene Themen mit Kommune oder Versorgern gibt. Ein Plan aus dem Bauordnungsarchiv ersetzt keine rechtliche Bewertung, hilft aber dabei, die Besichtigung sauber vorzubereiten.
Eine noch eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch ein Problem. Sie muss aber früh mit der finanzierenden Bank und dem Notariat abgestimmt werden. Der Notar organisiert regelmäßig die Unterlagen für Belastungen, die nicht übernommen werden sollen; der Kaufpreis wird üblicherweise erst nach den vereinbarten Voraussetzungen fällig. Den Ablauf der Lastenfreistellung erklärt Notar.de.
Bei der Eigentumswohnung: Die Gemeinschaft liefert wichtige Antworten
Für eine Eigentumswohnung reichen Grundriss und Grundbuchauszug nicht. Käufer wollen wissen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet und was am Gebäude ansteht. Legen Sie Teilungserklärung samt Nachträgen, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Höhe der Instandhaltungsrücklage bereit. Beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Maßnahmen gehören auf den Tisch. Dasselbe gilt für Sonderumlagen und anhängige Streitigkeiten, soweit sie die Wohnung oder Gemeinschaft betreffen.
Fragen Sie die Verwaltung rechtzeitig nach den Unterlagen. Das ist besonders sinnvoll, wenn der Verkauf innerhalb weniger Wochen starten soll. Ein Käufer kann seine Finanzierung sonst nicht vollständig prüfen, obwohl die Wohnung selbst bereits überzeugt.
Bei Vermietung: Vertrag und Ertrag nicht vermischen
Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus wird mit bestehendem Mietverhältnis verkauft. Stellen Sie Mietvertrag, Nachträge, letzte Betriebskostenabrechnung, Höhe und Anlage der Kaution sowie Informationen zu Mieterhöhungen, Mietrückständen und offenen Instandhaltungsthemen zusammen. Persönliche Daten, die für eine Prüfung nicht nötig sind, sollten Sie vor einer Weitergabe schwärzen. Zeigen Sie die Wohnung nur abgestimmt mit den Mietern und halten Sie Zusagen schriftlich fest.
Für die Vermarktung hilft eine klare Trennung: Was ist vertraglich vereinbart, was wurde tatsächlich gezahlt und welche Angaben stammen aus Ihrer Planung? So entstehen keine Erwartungen, die später im Kaufvertragsentwurf korrigiert werden müssen.
So nutzen Sie die Checkliste praktisch
- Markieren Sie jede Unterlage mit vorhanden, angefordert oder unklar.
- Ergänzen Sie Herkunft und Datum, etwa „Verwaltung angefragt am …“.
- Prüfen Sie die Wohnfläche gegen Grundriss, Kaufvertrag und frühere Inserate.
- Besprechen Sie offene Punkte vor Veröffentlichung, nicht erst beim Notartermin.
Die Checkliste ersetzt keine Prüfung durch Notariat, Verwaltung oder Fachleute. Sie sorgt dafür, dass die richtigen Fragen früh auf dem Tisch liegen.
Häufige Fragen
Brauche ich schon vor dem Inserat alle Unterlagen?
Der Energieausweis und belastbare Eckdaten sollten vorliegen. Weitere Unterlagen können Sie parallel beschaffen; bei einer Eigentumswohnung sollten Protokolle und Abrechnungen jedoch früh angefordert werden.
Was mache ich, wenn Bauunterlagen fehlen?
Benennen Sie die Lücke offen und fragen Sie bei Bauordnungsamt, Verwaltung oder früheren Beteiligten nach. Eine fehlende Unterlage sollte nicht durch Vermutungen ersetzt werden.
Muss ich jede alte Rechnung vorlegen?
Nein. Relevant sind vor allem Nachweise für Angaben, die Sie zur Ausstattung, zum Zustand oder zu Modernisierungen machen. Belege helfen, ersetzen aber keine ehrliche Auskunft über bekannte Probleme.
Quellen zum Nachlesen
Diese Primärquellen wurden für den Beitrag herangezogen. Rechtsvorschriften und lokale Angebote können sich ändern.
